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《特别报导》美国富裕社区买房全靠自己-山姆大叔帮你一把

来源:新闻网 作者:导演 2019-08-11 12:20:48
《特别报导》美国富裕社区买房全靠自己?山姆大叔帮你一把 / 7 years ago《特别报导》美国富裕社区买房全靠自己?山姆大叔帮你一把4 分钟阅读撰稿 Jason Lange 路透9月13日电---微处理器、个人电脑及iPhone的诞生地--硅谷,是民间企业运行的典范.但若要论到取得抵押贷款就不是这幺回事了. 分析政府放款数据显示,在全球科技产业中心、美国最富裕的一隅--圣克拉拉(Santa Clara)郡,多数购屋者都从政府取得帮助.分析超过5,000万笔贷款结果显示,在其他美国富裕地区的状况也一样,例如纽约郊外的那苏(Nassau)郡、华盛顿特区外的阿灵顿郡等等. 在金融危机过后,美国政府协助支撑房市早已是公开的事实.路透分析要厘清的是,这些政府计画帮助这些美国最富裕地区的程度. Julie Wyss靠着在硅谷卖房产一年赚33万美元.但当她要找个自己住的新房子的时候,她选择买在加州洛斯加托斯(Los Gatos)镇的一栋四房三卫的房子,这个镇汇集了年轻的科技业企业家.这个房子的楼地板面积约2,400英尺,有四组法式对开门,价格为145万美元.当她在6月买下这房子时,她主要是通过富国银行获得62.55万美元由房利美FNMA.OB提供保证的贷款. Wyss享有4.125%的低利率,若她没有申请政府机构提供的保证贷款,则她得付出更高利率.Wyss说,"这笔交易棒极了." 房利美是美国新政(New Deal)下的产物,设立宗旨是协助蓝领阶级及中产阶级劳工购买自有住宅.房利美和其姊妹机构房贷美从贷款机购买进这些抵押贷款,然后再重新包装成有价证券卖给投资人,藉此将资金引导至房贷以扩大放款. 在金融危机之前,房利美及房贷美供担保的贷款上限为41.7万美元.但在2008年,抵押贷款违约案件如火如荼,将华尔街逼到崩溃边缘,美国国会修改了规定,房利美与房贷美提供担保的贷款,在圣克拉拉(Santa Clara)这种高价地段可以高达72.975万美元. 南加州大学房产经济学家Richard Green指出,由政府为高价豪宅提供担保,或许显得"有点过份,"但当时是绝对必要的."在2008年的时候,整个世界接近瓦解,"他称. **"一站购足"** 随之而来的,是大量援助涌向全美各地,这些援助是由房利美、房贷美及新成立的联邦住宅管理局(FHA)提供的贷款担保.而当抵押贷款违约造成房利美及房贷美陷入财务危机时,美国政府2008年出面接管,注资1,900亿美元,支撑房市. 结果,根据Inside Mortgage Finance的资料,在2012年上半年承作的美国抵押贷款案件中,政府担保了其中的89%,比例高过2011年的85%及2006年的30%. 加州圣荷西仲介商Dave Walsh指出,大型银行仍然提供没有政府担保的抵押贷款,但利率较高,放款条件更加严格,多数人都不会考虑."现在是一站购足当道,那就是房利美和房贷美,"Walsh称. 路透的分析数据显示,从房市开始大跌的2006年,到最新可得数据的2010年之间,房利美与房贷美在富裕地区提供抵押贷款担保的增加情况,和贫穷地区差不多.这项数据是多家监管机构根据联邦"住宅抵押贷款揭露法案"收集统计,涵盖此一期间逾5,000万笔贷款. 2006年时,在全美前20个收入最高的抵押贷款市场上,"两房"只为三分之一的新抵押贷款提供担保.资料显示,到2010年时,这个比例提高到75%左右.在20个收入最低的市场上,这个比例也是由2006年的约三分之一提高到约75%.这些数据是取自大型市场,也就是此一期间每年至少有2,000件新抵押贷款的市场. 数据并未包括联邦住宅管理局的贷款,因此政府支持抵押贷款债券的实际总量还要更高. 在位于纽约周边的富人区纳苏县(Nassau County),房利美和房贷美在2010年支持了10宗新抵押贷款中的七宗.两机构在弗吉尼亚州阿灵顿县(Arlington County)支持的抵押贷款数量相同.而其他收入低于全国均值的地区亦是如此,例如马里兰州巴尔的摩(Baltimore). 在圣塔克拉拉县(Santa Clara County),政府支持的力量要更高.苹果和谷歌等企业的总部均设置在此,该地家庭收入中数要比全国均值高出约三分之二.2010年房利美和房贷美为该县抵押贷款的约四分之三做担保,比例高出2006年时的十分之一左右. **退出策略** 美国房地产市场正处于温和复苏.民主党和共和党均表示,希望淡化政府的角色.但美国经济仍然脆弱,且11月即将迎来大选,美国政府意识到提供支持要比撤出容易许多. 华府方面正在逐渐撤出房地产市场.房利美、房贷美和联邦住宅管理局已提高了担保费用,降低其担保贷款的优势,并且向民间资本进一步敞开大门."两房"亦收紧了承销标准,对信用分数提出更高要求,以及间或提高预付定金,令其担保贷款(成本)实质上更接近于无担保贷款. 然而,许多学者和部分法律制定者都表示,美国政府应该降低对担保抵押贷款规模的限制,以避免扰乱房地产市场,与此同时,应测试民间资本进一步深入市场的意愿. 这类意见受到经济适用房活动家的声援,例如全美社区再投资联盟(National Community Reinvestment Coalition)的John Taylor.他表示,房利美和房贷美应该只支持低收入和中等收入家庭的抵押贷款.Taylor称,"我认识的中低收入(家庭)里,没有人会购买60或70万美元的房子." 保守派可能会进一步减少政府的扶持.智库美国企业研究院(The American Enterprise Institute)去年发布了一份白皮书,要求政府将"两房"的贷款上限每年削减20%,直到它们退出历史舞台. 奥巴马政府希望逐渐取消"两房",承诺与国会一起确定未来这两家公司支持贷款的上限,并且已经加快了降低"两房"贷款资产数额的进程.不过,奥巴马政府还没有提出如何弱化它们作为抵押担保人角色的具体建议. 即便是共和党人,对政府完全退出房地产市场也持保留意见. "政府对住房融资的支持已经有75年历史,你不能猛然间彻底取消支持,"共和党众议员John Campbell表示.他去年建议立法取消"两房",但保留政府的抵押担保. **投资者对抵押贷款心有余悸** 但政府支持的减少,就意味着抵押贷款利率上升,这在大选年简直就是雷区.因此,即便两党在总统竞选中对政府职能究竟应当多大存在严重分歧,但政府在楼市的角色也无异于一个禁忌话题. "两房"在共和党和民主党控制的富裕地区都提供抵押担保,这就可以解释为什幺即使是缩减对富人的担保也这幺复杂.以John Campbell的选区为例,该选区覆盖了加州Orange郡的一部分,这是一个富裕社区.数据显示,2010年该社区每10笔新抵押贷款中有八笔是由"两房"提供担保.在马萨诸塞州富裕的Plymouth郡,2010年"两房"为大约三分之二的新抵押贷款提供担保.Plymouth郡偏向于民主党. 即使议员和政府同意逐渐减少对抵押贷款的支持,恐怕民营行业还没有为独立运行做好准备. 曾买过抵押支持证券的投资者对楼市还心有余悸,部分是因为,尽管经济衰退已经过去三年,美国经济仍没有摆脱困境. 如果经济再陷入衰退,可能使房价下跌,使更多的抵押贷款失败,这个前景使在金融危机中赔钱的债权人感到不安. "这是过去10年来投资亏本的经典案例,"美国抵押贷款银行协会(MBA)首席经济学家Jay Brinkmann表示."投资者会说:如果有担保,我会在当前环境下进行投资.如果没有担忧,我就不会投资." 去年"两房"对高档社区的贷款上限降至625,500美元.但另外管理的联邦住宅管理局(FHA)继续在相同社区为数额更大的贷款提供担保,这也是政府支持的新抵押贷款数量仍在上升的一个原
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